Alexandra Hildebrandt

Dr. Alexandra Hildebrandt, Jahrgang 1970, ist Nachhaltigkeitsexpertin und Wirtschaftspsychologin. Sie studierte Literaturwissenschaft, Psychologie und Buchwissenschaft. Anschließend war sie viele Jahre in oberen Führungspositionen der Wirtschaft tätig. Bis 2009 arbeitete sie als Leiterin Gesellschaftspolitik und Kommunikation bei der KarstadtQuelle AG (Arcandor). Für den Deutschen Fußball-Bund (DFB) arbeitete sie von 2010-2013 für die DFB-Kommission Nachhaltigkeit. Sie ist Dozentin an der Hochschule für angewandtes Management in Erding und spezialisiert auf die Positionierung nachhaltiger Unternehmen und Organisationen, ihrer Leistungen, Produkte und ihrer Kommunikation. Den Deutschen Industrie- und Handelskammertag unterstützte sie bei der Konzeption und Durchführung des Zertifikatslehrgangs „CSR-Manager (IHK)“. Alexandra Hildebrandt ist Sachbuchautorin,  Herausgeberin, Unterstützerin des internationalen SEA-Award Wien und Mitinitiatorin der Initiative www.gesichter-der-nachhaltigkeit.de. Sie bloggt regelmäßig für die Huffington Post (http://www.huffingtonpost.de/alexandra-hildebrandt/) und ist Co-Publisherin der Zeitschrift REVUE. Magazine for the Next Society (http://revue-magazine.net/revue/).

Weiterführende Informationen:
www.verantwortungtragen.net
www.dfb-stiftung-egidius-braun.de
www.burgthanner-dialoge.de

 

Nachhaltige (Gewerbe-)Immobilien

Schlusslicht mit leuchtenden Beispielen

Im aktuellen oekom Corporate Responsibility Review 2016 http://www.oekom-research.com/index.php?content=studien kommt die auf die Bewertung von Nachhaltigkeitsmanagement spezialisierte Rating-Agentur Oekom Research zum Ergebnis, dass nur 16 Prozent der Unternehmen die von Oekom definierten Mindestanforderungen erfüllten. „Schlusslichter im Branchenvergleich sind unter anderem die Geschäftsbanken und Versicherungen, die Bau- und Immobilienbranche sowie die Öl- und Gasbranche, der Einzelhandel und das Logistikgewerbe.“ http://www.oekom-research.com/homepage/german/oekom_cr_review_D_2016.pdf

Immobilien sind noch immer für 60 Prozent des deutschen Müllaufkommens verantwortlich (vgl. Harald Willenbrock: Der pragmatische Pionier. In. Brand eins 472016, S. 142) und verursachen etwa 40 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs und 21 Prozent der Treibhausgase. In Deutschland wird über ein Drittel der Heizenergie in Nicht-Wohngebäuden (z.B. Bürogebäuden) verbraucht. Untersuchungen und Forschungsprojekte haben gezeigt, dass bis zu 40 Prozent des Energieverbrauchs eingespart werden könnten, wenn in moderne Automationstechnik investiert wird.

Aber selbst ohne bzw. mit nur geringen Investitionen ließen sich Einsparungen erzielen, wenn die Betriebsführung energetisch optimiert würde. Studien veranschlagen das Einsparpotenzial in diesem Fall auf bis zu 20 Prozent (WIM 2009/2013, S. 80).

"Angesichts nur geringfügig steigender Realeinkommen ist die strikte Kontrolle von Betriebs- und Heizkosten ein wichtiges Qualitätsmerkmal bei der nachhaltigen Bewirtschaftung von Wohnimmobilien. Wenn Auszugswartungs- und Hausmeister-Serviceverträge in einem Zuge mit energetischen Modernisierungen überprüft werden, sind gesamtmietenneutrale energetische Maßnahmen mit Kapitalrenditen von 5% p.a. möglich.

Nachhaltiges Wohnen kann damit in den Metropolen ein geeignetes Investment für Stiftungen und Versorgungswerke werden, die neben der finanziellen eine soziale und eine ökologische Rendite suchen.

Der Energieverbrauch der privaten Haushalte für Wohnen entsprach in 2013 umgerechnet einer Menge von 54 Mio. Tonnen Rohöl. Bei einem Effizienzgewinn von 10% wird die jährliche Einsparung achtmal so hoch wie die bei der Ölpest im Golf von Mexiko 2010 ausgelaufene Menge von 0,6 Mio. Tonnen Rohöl", sagt Christoph Marloh von der Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH. (Mail v. 28.3.2016)

Das Ergebnis der oekom-Studie für die Branche mag düster sein, aber es motiviert auch, sich leuchtenden Beispielen zuzuwenden, von denen nachhaltige Impulse ausgehen.

Gewiss ist es nicht nachhaltig,

- wenn Bauaufträge, vor allem im öffentlichen Bau, an jene vergeben werden, die den billigsten Preis bieten;

- wenn Abwägungen zwischen höheren Investitions- sowie niedrigeren Betriebs- und Unterhaltskosten nicht in die Planungsentscheidungen einbezogen werden;

- wenn kulturelle, topographische, geopolitische oder soziale Kontexte nicht berücksichtigt werden;

- wenn nicht erkannt wird, dass gerade die immateriellen gesellschaftlichen Werte wie Gesundheit, Gerechtigkeit, Partizipation oder Kooperationsfähigkeit wesentliche Schlüsselfaktoren für die nachhaltige Entwicklung einer Gemeinschaft sind, in der sich alte Grenzen und Strukturen auflösen und neu gedacht werden müssen.

- Dazu braucht es:
• gemeinsame Visionen, die Nachhaltigkeit in der „Vor-Schau“ einschließen
• Identifikationsmöglichkeiten und Gestaltungsprozesse, die von allen Beteiligten (Politik, Verwaltung, Industrie und Bürger) geprägt sind
• die Fähigkeit zur Problemlösung (Können) und den richtigen Umgang mit Komplexität
• den Austausch der verschiedenen Gesellschaftsgruppen, die den Wandel aktiv gestalten

In der Qualität der gebauten Umwelt sollte sich dies widerspiegeln.

Was ist nachhaltiges Bauen?

Leider wird nachhaltiges Bauen häufig mit Begriffen wie „ökologisches Bauen“, „energieeffizientes Bauen“ oder „bioklimatische Architektur“ gleichgesetzt.  Doch das sind nur Teilaspekte. Berücksichtigt werden sollte auch:

• die Standortwahl
• vorausschauende Planung und angemessener Personaleinsatz (Personalkosten machen den höchsten Anteil aller Betriebskosten aus)
• der Einsatz langlebiger, recycelbarer, nachwachsender, ökologisch und gesundheitlich unbedenklicher Baumaterialien/-elemente
• Nutzerzufriedenheit
• strategische Verankerung von Nachhaltigkeitszielen in allen operativen Prozessen
• übergreifendes Denken aller Beteiligten, das sich auch klar definierten Managementprozessen verdankt (dadurch können Redundanzen vermieden, Schnittstellen eliminiert und der Informationsfluss sichergestellt werden).

Doch warum werden diese Erkenntnisse nicht flächendeckend genutzt? Liegt es an Defiziten der Inbetriebnahme, vertraglichen Beziehungen, mangelnder Information und Kommunikation? Sind „intelligentere“ Immobilien“ wirklich die beste Antwort auf die Frage nach einem klügeren Umgang mit Ressourcen? Oder genügt die Intelligenz des Simplen (Gebäude, die mit wenig Technik auskommen und vom Nutzer selbst betrieben werden können)?

Zertifizierte Immobilien

Seit der Gründung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) im Jahr 2007 nimmt die Zahl zertifizierter Immobilien in Deutschland stetig zu. Auch die Zahl der zertifizierten Immobilien steigt konstant an (Finance März 2011, S. 50).

Die Bewertungskriterien für Green Buildings gehen besonders bei der DGNB weit über bloße Umweltgesichtspunkte hinaus. Es fließen auch ökonomische und soziologische Kriterien ein, ebenso Technik, Prozesse, Standortqualität und Lebenszykluskosten.

Zertifizierte Gewerbegebiete oder Stadtquartiere lassen sich optimal an veränderte Rahmenbedingungen anpassen, sodass Erweiterungen oder Maßnahmen der betrieblichen Infrastruktur problemlos möglich sind. Das spart Planungskosten und –zeiten und vermeidet Mehraufwand.

Vorteile von zertifizierten nachhaltigen Gebäuden:

• Erhöhte Marktchancen bei Verkauf und Vermietung
• Gebotene Qualität schon in der Planungsphase
• Steigerung der Nachfrage
• Reduzierung des Risikos von Leerständen
• Schnellere Sicherung von Kreditvergaben
• Erhöhung der Transparenz für Investoren, Betreiber, Nutzer und Bürger
• Sie sind zukunftsfähig und geben Planungssicherheit

Zertifizierungen sind als Checklisten sehr hilfreich, aber sie machen noch kein nachhaltiges Gebäude. Der Verdienst dieser Zertifikate ist es, dass sie einen Anstoß zur Auseinandersetzung mit diesem Thema geben.

Nutzerzufriedenheit in Büros

Die Nutzungsphase nimmt im Lebenszyklus (Erstellung, Betrieb, Rückbau) einer Immobilie den Hauptteil ein. Gerade bei Büroimmobilien ist es von Beginn an wichtig, Arbeitsplatzbedingungen  nutzerorientiert zu planen bzw. zu optimieren. So wird beispielsweise ein optimales Energiemanagement oft dadurch verhindert, dass zu sehr auf technische Maßnahmen gesetzt wird und zu wenig auf die Mitwirkung der Gebäudenutzer (WIM 9/2013, S. 80).

Für die Akzeptanz der Arbeitsumgebung ist auch die Möglichkeit der Einflussnahme auf die Umgebungsbedingungen von Relevanz. Dazu gehört beispielsweise die Regelung der Raumtemperatur oder der Möglichkeit, Fenster manuell zu öffnen. So wird Selbstbestimmung am Arbeitsplatz im Kleinen greifbar.

In einer Studie zur Nutzerzufriedenheit in Büros konnte unter anderem gezeigt werden, dass nicht die Raumtemperatur selbst, sondern die Möglichkeit, diese zu beeinflussen, die Zufriedenheit mit den thermischen Bedingungen im Raum am meisten beeinflusst.

Darüber hinaus sind Besonderheiten der organisatorischen Arbeitsumgebung, das Raumkonzept sowie psychosoziale Bedingungen am Arbeitsplatz von Bedeutung.www.bauperformance.bilfinger.com/fileadmin/hb-bauperformance/news/presse... Denn all das trägt entscheidend zur Leistungsfähigkeit und Zufriedenheit der Mitarbeiter bei.

Es ist wie bei fast allen Nachhaltigkeitsthemen: Großartige Beispiele finden sich vor allem bei den „Kleinen“, mittelständischen Unternehmen, die sich durch eine nachhaltige Wirtschaftsweise auszeichnen, zu der Firmengebäude, Außenanlagen und Arbeitsplatzqualität gleichermaßen gehören.

Die guten Beispiele, an denen sich Unternehmen orientieren können, die „klein“ anfangen möchten, können sich gerade an ihnen orientieren und Aspekte auswählen, die für sie einfach umzusetzen sind. Vor diesem Hintergrund wurde das folgende Beispiel ausgewählt.

Nachhaltige Gewerbeimmobilien: Die memo AG

Der Öko-Versandhandel memo AG verlegte 1995 seinen Firmenstandort vom Würzburger Stadtzentrum in das Gewerbegebiet der kleinen Gemeinde Greußenheim, ca. 15 km westlich von Würzburg. Die Errichtung des Firmengebäudes erfolgte nach gesundheits- und umweltverträglichen Kriterien.

Direkt angrenzend ans Firmengelände, um den sich ein Naturgarten befindet, hat die Gemeinde Greußenheim ein kleines Biotop angelegt. Bei schönem Wetter können die Mitarbeiter in den Pausen eine bestuhlte Terrasse zum Entspannen und eine große Rasenfläche für sportliche Aktivitäten nutzen.

Um eine erstklassige Gebäudedämmung bei gleichzeitig optimalem Raumklima zu erreichen, wurde eine massive Ziegelbauweise mit Kalkzementputz gewählt. Auch die Dachbegrünung mit ihrem 10 cm starken Substrataufbau trägt zur Energieeinsparung bei:

Durch die Speicherung des Regenwassers im Pflanzensubstrat wirkt sie im Winter wärmend und im Sommer kühlend. Überschüssiges Regenwasser wird in einer Zisterne gespeichert.

Im ganzen Haus wurden Guss- statt PVC-Rohre verbaut. Es gibt keine Mineralfaserdämmstoffe – die Bürowände wurden mit recycelten Papierfasern gedämmt und die hochwärmeisolierenden Fenster sind aus heimischen Hölzern.

Atmende, gewachste Parkettböden, Naturfarben für die Wände, möglichst großzügige Flächen pro Arbeitsplatz, ausgewählte Pflanzen in den Büros und ergonomische Naturholzmöbel schaffen eine optimale und motivierende Arbeitsumgebung.

Neben der Verwendung von umweltverträglichen Rohstoffen war die effiziente Nutzung von begrenzten Ressourcen ein wesentliches Ziel bei der Planung des Firmengebäudes.

Oberlichter und große Fensterflächen gewährleisten im ganzen Haus viel natürliches Licht. In der dunklen Jahreszeit wird der gleiche Effekt mit einer flimmerfreien Tageslicht-Vollspektrum-Beleuchtung erzielt.
Elektronische Vorschaltgeräte senken den Energieverbrauch um mindestens 25 % gegenüber konventionellen Vorschaltgeräten, und die Lebensdauer der Lampen wird wesentlich verlängert.

Beim Neubau entschied sich das Unternehmen für eine herkömmliche, technisch ausgereifte Ölheizung, da es  aufgrund der engen Zeitvorgaben nicht gelang, eine für den Bedarf geeignete Heizanlage mit Brennstoffen aus regenerativen Quellen zu finden.

Um unnötigen Energieverbrauch zu vermeiden, ist die Steuerung der Heizanlage exakt auf den Unternehmensbedarf abgestimmt.

Nach mehreren Gebäudeerweiterungen und dem Kauf einer zusätzlichen Lagerhalle, die ebenfalls ans bestehende Heizsystem angeschlossen werden musste, wurde 2006 eine Holz-Hackschnitzel-Heizung im bivalenten Betrieb zusammen mit der bestehenden Ölheizung installiert: Bei andauernder Höchstbelastung, z. B. durch lange Kälteperioden oder sehr tiefe Temperaturen im Winter, schaltet sich die Ölheizung automatisch zu.

Die Holz-Hackschnitzel stammen aus regionalen Quellen und werden im Rahmen von Durchforstungs- und Landschaftspflegemaßnahmen gewonnen.

In den Wareneingangs- und -ausgangszonen werden Kaltluftströme durch Anfahrtpuffer und Schleusenbereiche minimiert. So ist eine optimale Wärmedämmung gewährleistet und darüber hinaus wird die Gesundheit der Mitarbeiter geschont. (Quelle: memo Nachhaltigkeitsbericht 2015/2016,   www.memoworld.de/nachhaltigkeitsbericht)

Der Einzelne ist gefragt

In der „großen“ Immobilienwirtschaft wird im Nachhaltigkeitskontext auch das Strategische Facility Management (FM) betont: die Bereitstellung und Bewirtschaftung von Gebäuden und Anlagen mit dem Ziel, den Kernprozessen Bestleistungen zu ermöglichen. Dabei werden die Kompetenzen und Erfahrungen von Facility Managern, die die Scharnierstelle zwischen Investoren, Nutzern, Architekten, Fachplanern bilden, insbesondere bei großen Objekten mit komplexer Nutzungsstruktur, geschätzt und gebraucht. Denn die Arbeit hat keineswegs nur mit dem Einschalten von Haustechnik und Geräten tun, sondern umfasst auch die sogenannte „Einschwingphase“ eines Gebäudes. Denn es kann bis zu zwei Jahre dauern, bis alle Systeme optimal laufen und aufeinander abgestimmt sind.

Im aktuellen memo Nachhaltigkeitsbericht ist das Thema auch erwähnt – aber nicht kalt und abstrakt. Hier ist es mit einem Gesicht und einem Namen verbunden: dem Hausmeister Harald Hampel, der u.a. für den reibungslosen Betrieb aller Anlagen zuständig ist, und mit den Worten zitiert wird: 

„Ich kümmere mich nicht nur um die Reparaturen, sondern auch um die Instandhaltung aller technischen Anlagen bei der memo AG. Damit leiste ich einen Beitrag zum Umweltschutz und meine Kollegen danken es mir auch.“

An diesem Beispiel zeigt sich auf sympathische Weise, dass Nachhaltigkeit einfach und gestaltbar ist, wenn sie beim Menschen ansetzt. Denn die treibende Kraft der gesellschaftlichen Veränderung geht vom Individuum aus, das sich über seine Fähigkeiten und Tätigkeiten definiert und selbstbestimmt leben und arbeiten möchte.

Der Beitrag entstand vor dem Hintergrund der Veranstaltung „Nachhaltige (Gewerbe-)Immobilien“ (IHK Köln, 13.4.2016). Dr. Ulrich S. Soénius, stellv. Hauptgeschäftsführer der IHK Köln betonte im Rahmen seiner Eröffnungsrede, dass sich die IHK Köln zum Ziel gesetzt hat, das Thema Nachhaltigkeit „insbesondere durch die ökonomische Brille zu betrachten. Wir möchten dahingehend überzeugen, dass es keine lästige Pflichtaufgabe ist, sondern eine große unternehmerische Chance bietet, um Wettbewerbsfähigkeit und Innovationsfähigkeit zu stärken.“

Weitere Informationen:

Faktoren des nachhaltigen Bauens http://www.baunetzwissen.de/standardartikel/Nachhaltig-Bauen-Faktoren-Kategorien-des-nachhaltigen-Bauens

Zertifizierung Nachhaltiger Gebäude

DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen)  http://www.dgnb.de
Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB)  https://www.bnb-nachhaltigesbauen.de/
Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) http://www.usgbc.org
Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) www.breeam.org

Zertifizierung Energieeffiziente Gebäude

GreenBuilding (Europäische Kommission) www.greenbuilding.org

DENA Gütesiegel Effizenzhaus (D) www.dena.de
EnerPHit (D) www.passiv.de

Stand: März 2016